Procedura scaleń i podziałów

powodem społecznego niezadowolenia w Lasku

(Podpowiadamy rozwiązanie obu stronom)

24 lutego 2011 r. ostatni rolnicy i właściciele gruntów z Lasku przyszli na sesję Rady Miasta Luboń aby bronić swojej własności przed „zakusami władzy”. Sprawa dotyczyła uchwalania planu miejscowego „Lasek- rejon ul. Poznańskiej”, przy okazji którego zastosowana miała zostać nowa procedura scaleń i podziałów (istniejąca od niedawna w polskim prawodawstwie). Zdaniem licznie przybyłej grupy właścicieli gruntów, stosując scalania i podziały przy okazji nowego planu dla Lasku chciano zwyczajnie sięgnąć do ich kieszeni. Projekt tego planu miejscowego, przedstawiony do społecznej akceptacji, od początku wzbudzał negatywne emocje, ponieważ nie przewidywał zabudowy wielkopowierzchniowej, najkorzystniejszej przy sprzedaży. Plan sporządzono jednak w sytuacji, kiedy luboński samorząd zorientował się już w ekonomicznych skutkach nadmiernego rozwoju osiedli mieszkaniowych i stąd wzięły się ograniczenia, w postaci restrykcyjnej eliminacji budownictwa developerskiego. Zasady konstrukcji planu miejscowego dla rejonu ul. Poznańskiej (bez osiedli developerskich) zostały odebrane przez właścicieli nieruchomości jako społecznie dyskryminujące, zwłaszcza, że całkiem niedawno luboński samorząd zezwolił na budowę nowego centrum miasta (przy ul. Wschodniej), na pozbawionych wszelkiej infrastruktury komunalnej terenach rolniczych. Co więcej- przy uchwalania planu „Luboń-Centrum” nikt nie wspominał o żadnych opłatach adiacenckich (tzn. opłatach od wzrostu wartości nieruchomości) chociaż wartość gruntów wzrosła w niektórych przypadkach 100-krotnie (z kilkunastu do kilkuset złotych za metr kwadratowy)! Miary goryczy w mieszkańcach Lasku dopełniło wprowadzenie nieznanej nikomu procedury, wiążącej się z obciążeniem maksymalną (50 %) opłatą adiacencką. Właściciele gruntów z Lasku przed sesją spotkali się z przedstawicielami lubońskiego samorządu i zażądali, aby Rada Miasta Lubon na piśmie zadeklarowała, że nie będzie na nich wymuszać zgody na scalania i podziały gruntów. Podczas lutowej sesji właściciele manifestowali swoje niezadowolenie z uchwalanego planu miejscowego i pytali, dlaczego ograniczenia w liczbie przyszłych mieszkańców Lubonia mają odbywać się tylko ich kosztem? (Pytanie to jest bardzo zasadne, ponieważ z budżetu miasta nadal wykupuje się za ogromne pieniądze grunty pod drogi w tzw. „nowym centrum”.) Reprezentujący niezadowolonych - prawnik Piotr Dobrzyński-zarzucił lubońskim radnym, że wprowadzenie procedury scaleń i podziałów to ingerencja w „święte prawo własności” i działanie wbrew woli miejscowej społeczności… Z drugiej strony władze miasta argumentowały, że ich postępowanie w sprawie nowego planu należy tłumaczyć troską o całokształt miasta i skutki społeczne nadmiernego zasiedlenia obszaru Lubonia. Ustami Burmistrza Dariusza Szmyta i Wiceburmistrza Rafała Marka władze zapewniały obecnych w sali sesyjnej właścicieli, że nie działają na ich szkodę. Obywatele wykazali jednak dużą nieufność wobec zapewnień władzy i zdecydowanie domagali się pisemnej deklaracji zaniechania procedury scaleń i podziałów na terenie Lasku.

-„Nasze pola mają szerokość od 40 do 50 m, to nie są wąskie paski, które trzeba scalać”- Rzeczowo uzasadniali swój sprzeciw rolnicy. Usatysfakcjonowało ich dopiero uchwalenie przez Radę pisemnej deklaracji o powstrzymaniu procedury scaleń i podziałów na czas potrzebny do nowelizacji dokumentu Studium Uwarunkowań Przestrzennych i Rozwoju Miasta. Przy podejmowaniu przez Radę Miasta uchwały o zatwierdzeniu plany zagospodarowania „Lasek-rejon ul. Poznańskiej” zdecydowanych protestów już nie było… Rozumiem emocje rozczarowanych planem mieszkańców Lasku, postawionych przed nieznaną i bardzo kosztowną procedurą prawną, której zasad nikt im dokładnie nie wytłumaczył. Nie rozumiem za to postawy lubońskiego samorządu, który nie przygotował stosownych informacji, aby zapoznać obywateli z ważnym problemem. (Mam niejaką wątpliwość, czy większość radnych w ogóle zadała sobie trud osobistego „rozpoznania” procedury scaleń i podziałów, którą „w ciemno” mieli zaakceptować obywatele…) Żeby się porozumieć, należy się rozumieć! Dlatego zadałem sobie trud zgłębienia kontrowersyjnego problemu i stwierdzam, że „nie taki diabeł straszny, jak go malują”! Poniższą informację dedykuję zarówno zainteresowanym właścicielom gruntów w Lasku, jak i lubońskim radnym. Może uda się im po lekturze wypracować wspólną płaszczyznę działania?

Procedura podziału i scalenia powinna zacząć się od uchwały rady gminy w tej sprawie. W uchwale radni muszą określić, jakie tereny obejmie procedura. Ważne jest, iż zabudowane części nieruchomości mogą być objęte uchwałą tylko za zgodą ich właścicieli lub użytkowników wieczystych! Drugi etap stanowi zawiadomienie wszystkich uczestników postępowania (czyli właścicieli i użytkowników wieczystych działek) o przystąpieniu do scalania i podziału. Ustawodawca przewidział, że właściciele mogą ze swego grona wybrać radę uczestników scalenia (nie więcej niż 10 osób). Ta społeczna rada może opiniować projekt uchwały rady gminy o planowanym podziale. Projekt musi być udostępniony uczestnikom scalenia przez okres 21 dni w siedzibie gminy. W tym czasie można składać do niego wnioski i uwagi. (Ostateczną decyzję czy i w jaki sposób je uwzględnić podejmuje rada gminy w uchwale o scaleniu i ponownym podziale.) W zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli otrzymuje nieruchomości składające się z takiej liczby działek gruntu, wydzielonych w wyniku scalenia i podziału, których łączny metraż jest równy powierzchni dotychczasowej jego nieruchomości. Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce. Metraż każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem pomniejsza się o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości. Za pomniejszenie zainteresowani otrzymują odszkodowania. Scalenie i ponowny podział działek wiąże się z uporządkowaniem i lepszym wykorzystaniem przestrzeni, która najczęściej jest potem wykorzystywana pod budownictwo mieszkaniowe. Dzięki temu wartość nieruchomości może wzrosnąć – w związku z tym właściciele muszą wnieść tzw. opłatę adiacencką. Opłata ta może sięgać obecnie nawet 50% wzrostu wartości nieruchomości, ale dokładną stawkę określa rada gminy, w uchwale scaleniowo-podziałowej. Wartość działek przed i po całej operacji ustala rzeczoznawca majątkowy. Postępowanie w sprawie podziału i scalenia nieruchomości może nastąpić zarówno z urzędu, gdy inicjatywę podejmuje rada gminy, jak i na wniosek osób zainteresowanych. (Wszczęcie postępowania z urzędu następuje, jeżeli: gmina jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntów o powierzchni przekraczającej 50 % powierzchni podlegającej scaleniu i podziałowi lub gdy w planie miejscowym przewidziano obszary wymagające scalenia i podziału-tak miało być w planie dotyczącym rejonu ul. Poznańskiej.) Przy czym, jeśli postępowanie zostanie przeprowadzone na wniosek obywatelski koszty scaleniowo-podziałowe ponoszą wnioskodawcy, proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości, objętych procedurą scalania i podziału. W przypadku wszczęcia postępowania przez gminę wszelkie koszty z tym związane ponosi samorząd. Wartość nieruchomości po podziale, na potrzeby naliczenia opłaty adiacenckiej, ustala się z pominięciem działek gruntu, wydzielonych pod drogi, które przechodzą z mocy prawa na własność gminy. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej może zostać wydana w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W przypadku przeprowadzania procedury scalenia i podziału nieruchomości terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala wójt, burmistrz, w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień. W razie niedojścia do zawarcia ugody o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. Obowiązek zapłaty przez właściciela lub użytkownika wieczystego powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. Opłata adiacencka, na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego), może zostać rozłożona na raty roczne, płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty powinno określić się w decyzji o ustanowieniu opłaty, a należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu przez ustanowienie hipoteki. Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej, równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Jeżeli właściciel jest zainteresowany rozłożeniem opłaty adiacenckiej na raty, to stosowny wniosek powinien złożyć już w trakcie wszczęcia postępowania w sprawie jej ustalenia. Od wysokości opłaty adiacenckiej można odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego, a w następnej kolejności do sądu. Opłaty adiacenckie są dochodem gminy. Wiele gmin nie pobiera ich w ogóle, co wynika z kalkulacji ekonomicznej. (Wysokość opłaty adiacenckiej może być niższa niż koszty związane z jej naliczeniem i wyegzekwowaniem.) Rada Ministrów przygotowuje projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co istotne dla mieszkańców Lasku: wysokość opłaty adiacenckiej ma ulec obniżeniu! Maksymalna stawka ma jeszcze w tym roku wynosić 30 % wzrostu wartości nieruchomości (zamiast obecnych 50 %).

T. Kujawa (foto. I. Szczepaniak)

                                                                 <powrót